2014年8月26日，乙法院向某不动产登记机构（以下简称“登记机构”）发出【2014】第15号协助执行通知，查封了张某的房产（以下简称“案涉房产”），查封期限为2014年8月26日至2016年8月25日。2016年6月16日，甲法院因张某未履行生效判决，向登记机构发出【2016】第29号协助执行通知书，对案涉房产进行了轮候查封，查封期限3年。2016年8月20日，乙法院向登记机构发出【2014】第15-1号协助执行通知，将案涉房产进行续行查封，查封期限为2016年8月20日至2019年8月19日。2017年12月20日，乙法院向登记机构发出【2015】第51号协助执行通知书，轮候查封案涉房产，查封期限为2017年12月20日至2020年12月20日。
2019年8月28日，甲法院向登记机构发出【2016】第29-2号协助执行通知书，要求登记机构续行查封案涉房产，本次查封为第一顺位轮候查封。登记机构认为，甲法院【2016】第29号轮候查封已于2019年6月15日期限届满，因未续封其查封效力已消灭，2019年8月28日发出的【2016】第29-2号协助执行通知书应认定为新的轮候查封，收到该协助执行通知书之日确定为轮候查封起始日。因执行人员不认同该意见，登记机构向甲法院提出执行异议。甲法院认为，【2016】第29号查封因乙法院在先查封没有解除而自始未自动生效，查封3年的期限应从生效时起算，要求续行查封案涉房产和查封为第一顺位轮候查封的协助执行事项，未超出协助范围或者违反法律规定，登记机构异议理由不成立，随后裁定驳回登记机构的异议请求。
登记机构不服该裁定，向上一级人民法院申请复议，请求撤销甲法院做出的执行异议裁定，变更撤销【2016】第29-2号协助执行通知书第二项。
疑惑惑
轮候查封执行文书能否要求登记机构记载查封期间和顺位？
登记机构对于不规范轮候查封如何处理？
问题解惑
目前，轮候查封这一制度仅在司法解释层面予以规定。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》首次规定了土地、房屋轮候查封制度。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中，将轮候查封制度适用范围扩展到土地、房屋之外的财产。另外，《最高人民法院关于同一法院在不同案件中是否可以对同一财产采取轮候查封、扣押、冻结保全措施问题的答复》进一步明确了轮候查封主体。《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》强调了轮候查封的生效与消灭条件。
从制度层面看，不动产登记是轮候查封制度的重要依托和保障，未依法办理查封登记的，不能对抗其他法院的查封。《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等明确规定了不动产轮候查封登记办理的原则和程序要求。可以说，这些规定与司法解释的内容和要求基本一致。但实践中，由于轮候查封裁定和协助执行通知书的不规范，在客观上给查封登记带来了一定困惑。从法律性质上看，轮候查封不属于正式查封，未产生正式查封的效力，仅是处于效力待定状态，只有首封依法解除或者自动消灭后，在先的轮候查封才能自动生效并转为正式查封。但是，由于在先查封存在继续查封的可能，轮候查封转为正式查封的时间节点并不能确定。因此，登记机构没有必要也无法在登记簿中记载轮候查封的期间，只需要记载查封主体、轮候查封登记时点和查封期限等即可。否则，将带来轮候查封期间与首封期间重合而无效的问题。轮候查封登记的顺位确定是不动产登记机构的一项法定职责，应由不动产登记机构按照各法院送达执行裁定和协助执行通知书的先后时间顺序进行记载，执行法院无权擅自确定和干涉，否则，就扰乱了不动产登记秩序。本案中，在案涉房产上存在三个查封：一是乙法院的【2014】第15号查封（后经续封），期间为2014年8月26日至2019年8月19日，为正式查封；二是甲法院【2016】第29号查封，为第一顺位轮候查封，期限3年；三是乙法院【2015】第51号查封，为第二顺位轮候查封，查封期间2017年12月20日至2020年12月20日。根据有关规定，甲法院【2016】第29号查封起始日应从乙法院首封期限届满的2019年8月19日起算，而不是从送达该协助执行通知书的2016年6月16日起算，登记机构关于甲法院【2016】第29号查封已失效的观点没有法律依据，但对于裁定中关于顺位的异议应当成立。虽然甲法院【2016】第29号查封在实质上排在第一顺位，但这一顺位确定权不在甲法院。而且，轮候查封是在条件具备时自动转为正式查封，并不需要通过续封方式解决。另外，乙法院【2015】第51号查封中直接写明轮候查封期间也不符合要求。现行制度中，登记机构在查封登记中遇到不符合登记要求、有瑕疵的法律文书时，予以纠正的余地非常小，主要有三种方式：一是沟通协调，及时指出执行文件中存在的问题，争取执行人员及执行法院更正或更换法律文书；二是提审查建议，争取执行法院予以更正；三是通过提出执行异议及复议方式解决。但是，轮候查封登记的特殊性在于工作中遇到的问题，有的可以在协调不成或审查建议不被采纳时通过如实记载来解决。例如，轮候查封登记中记载期间还是期限问题，如执行法院不同意修正执行文书仅载明查封期限的，在登记簿中就应按照嘱托文件如实记载查封期间。有的问题则因涉及不同法院的生效法律文书，如按某一执行法院的不规范嘱托文件的记载则存在极大法律风险。例如，执行法院裁定中要求其轮候查封顺位排在第一位，登记机构将面对的是多个相互冲突且都具有执行力的法律文书。在这一情形下，登记机构应采取更为主动和有力的纠错措施。本案中的登记机构便是通过利害关系人提起执行异议和申请复议这一种途径，来寻求解决方法。对这一途径，现行法律和司法解释中有明确规定，《民事诉讼法》第225条规定了当事人、利害关系人的执行异议和申请复议制度；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进一步规定，当事人以外的公民、法人和其他组织，认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。本案中，复议法院认为甲法院【2016】第29号查封为轮候查封，查封3年的期限应从乙法院解除首封时起算，甲法院的该查封为第一顺位轮候查封，登记机构认为该查封期限届满、失去效力的理由不成立。据此，裁定驳回登记机构复议申请，维持甲法院执行异议裁定。本案是一起典型的查封登记与执行文书存在冲突的案例，从中也看出当前轮候查封的不规范，上一级法院复议结果虽然实体正确，但未能纠正查封文书的瑕疵，这是一个遗憾。
来源：i自然全媒体 自然资源法治